第一部分、选择题

一、 单项选择题(每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。每小题1分，共24分。)
1.房地产价值的双源性来源于（  ）
  A.房屋与土地价值的总和 B.生产资料和生活资料的总和
  C.土地的固定性 D.土地价值的双源性
2.地产是指（  ）
  A.地球表层以上的立体空间 B.房屋建筑物占有的地面
  C.土地及地上、地下一定范围的立体空间 D.城市建筑土地
3.长期利率的变动将使房地产投资的风险（  ）
  A.提高 B.降低
  C.不变 D.不确定
4.房地产商品的单一性和非匀质性是由（  ）
  A.房地产商品的普遍性和长期性决定的
  B.房地产商品的双源性和统一性决定的
  C.房地产空间的固定性决定的
  D.房地产商品的平衡性和对称性决定的
5.地价是（  ）
  A.土地中投入的资本 B.地租的资本化
  C.土地使用权的价格 D.土地的价值
6.屠能的农业区位理论模式是（  ）
  A.利润=农产品销售价-农业成本-运输费用
  B.利润=农产品销售价-农业成本+运输费用
  C.利润=地租-农业成本-运输费用
  D.利润=农产品销售价-农业成本-经营费用
7.根据工业区位理论，当运输成本小于所节省的工资成本时，工厂（  ）
  A.应当迁移到原料产地 B.应当迁移到消费中心
  C.应迁移到工资成本较低处 D.不应迁移到工资成本较低处
8.在城市级差地租杠杆的调节下，大银行、大公司等商业服务业集中到（  ）
  A.居民住宅区 B.中央商务区
  C.低地租的地区 D.环境优雅地区
9.当需求的价格弹性系数大于零小于1时，表明房地产需求是（  ）
  A.缺乏收入弹性的 B.富有收入弹性的
  C.缺乏价格弹性的 D.富有价格弹性的
10.房地产升值的实质是（  ）
  A.房地产价格随着物价水平的上涨而提高
  B.房地产所占用的土地的升值
  C.市场需求的减少
  D.土地和房的升值
11.某项投资收益的现值是指（  ）
  A.未来的投资成本根据贴现率折合成当前的价值
  B.未来的投资收益根据收益率折合成当前的价值
  C.未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值
  D.未来的投资收益的总和
12.房地产投资的商业风险是指（  ）
  A.投资项目的物理状况引起的风险
  B.负债融资引起的风险
  C.经济环境的不确定性引起的风险
  D.投资者所要求的总资产收益率不能实现的概率
13.房地产金融的主要职能为（  ）
  A.短存和长贷 B.分配和引导
  C.筹资和融资 D.存款和贷款
14.按开发的规模可把房地产综合开发划分为（A  ）
 A.单项开发和成批开发 B.新区开发和旧区改造

  C.住宅用房、商业用房和工业用房开发 D.土地开发、房屋开发和综合开发
15.传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在（  ）
  A.土地市场过度竞争 B.造成土地使用者之间利益不均
  C.土地买卖价格不合理 D.土地交易市场无序
16.土地招标批租是指（  ）
  A.书面投标，按要求择优确定土地使用者
  B.公开投标，按“先投者得”确定土地使用者
  C.公开投标，按“先到者得”确定土地使用者
  D.书面投标，按“价高者得”确定土地使用者
17.在住房分配渠道上，住房分配制度改革主要是（  ）
  A.改住房的实物分配为货币化分配
  B.改无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资性分配
  C.把国民收入再分配范围的财政性支付改为初次分配中的工资性支付

  D.把行政性分房改为通过市场流通途径购房

二、多项选择题(在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均不得分。每小题2分，本题共16分。)
25.由于土地等级差异性产生的地租有（ BC ）
  A.绝对地租 B.级差地租I C.级差地租II
  D.垄断地租 E.准地租
26.影响城市土地区位的社会文化方面的因素有（  ABCE）
  A.居民消费水平、结构和习惯 B.居民文化道德水平

  C.文化教育和科学研究机构发展状况 D.信息资源的利用状况
  E.劳动力素质

第二部分  非选择题
三、名词解释题（每小题4分，共16分）
33.房地产需求的价格弹性

      房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。

34.房地产业可持续发展

     房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
35.房地产市场的有效供给

      在微观经济意义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。

36.住房公积金

是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

四、简答题（每小题5分，共20分）
37.为什么说房地产价格具有多种表现方式？

       一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的“一物多价”是常见的现象。

38.简述房地产保险的必要性。

     首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。

     其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。

     再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。
39.简述如何运用货币对房地产经济进行宏观调控。

      运用货币对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

40.试述我国城镇住房制度改革的目标。

      我国城市住房制度改革的目标是：（1）建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；（3）培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。

五、论述题（每小题12分，共24分）

41.近年来，在上海浦东、贵阳等地区房价持续攀升，销售旺盛。请分析原因。

（1）经济发展水平高、经济增长速度快、产业结构偏重于第三产业，房地产业发展较快。
（2）就业率和收入水平高，使得住房消费成为这些地区居民消费的热点。
（3）房地产金融比较发达，提高了居民的购房能力。在这种情况下，这些地区房地产需求水平较高，因此，即使房价较高，销售也较为旺盛。
42.试述房地产开发的主要程序，并说明每一个阶段的工作重点。

（1）投资决策分析阶段。这一阶段主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。
（2）前期工作阶段。这一阶段内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。
（3）项目的建设阶段。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收。
（4）房屋租售阶段。这一阶段的主要工作是开发商采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。另一项重要工作就是物业管理。